Coronavirus, quel impact sur le marché de l'immobilier?

Alors que le pays se dirige vers un confinement de plusieurs semaines, voire peut-être de plusieurs mois, les marchés paniquent. On l’a vu sur la bourse, le marché de l’immobilier ne fait pas exception. Nous sommes beaucoup à nous demander quel sera sur l’immobilier l’impact de cette crise sanitaire inédite, se transformant en crise économique et sociale.

Un marché à l’arrêt

Dans les faits, le marché de l’immobilier est à l’arrêt. Le confinement rend les visites de biens impossibles, les acheteurs se font rares, les agences immobilières ont fermé. Concernant les dossiers déjà en cours, ils sont pour la plupart reportés. Il peut donc sembler que l’euphorie acheteuse de l’année 2019 est passée.

Pour autant il est encore tôt pour faire des pronostics. L’immobilier reste une valeur refuge solide. Pour le moment, les experts se veulent optimistes, et pronostiquent une baisse comparable à celle de 2012 et 2014, qui correspondrait à une correction de 10-15%.

Impact à court terme

L’incertitude et l’inertie. Tout le monde attend de voir ce qui va se passer. Et il y a déjà des choses qui se passent: certains investisseurs ayant fait le choix d’un investissement en Location Courte Durée seront frappés de plein fouet par cette crise, comme le tourisme dans sa généralité.

Mais pour ceux qui se seraient cassés les dents en bourse, l’immobilier reste une valeur refuge. On peut donc imaginer les voir se ruer sur l’immobilier pour sécuriser leurs actifs.

Dans tous les cas, il faut se rappeler que l’immobilier évolue très lentement, ce qui en théorie peut amortir les effets des crises. C’est le cas de la crise du Covid19, si elle a le bon goût de ne pas durer plus de 3 mois.

À l’heure actuelle, on n’observe pas encore de baisse significative sur les statistiques publiées par Castorus, en Ile-de-France par exemple. A voir comment ça évolue dans les prochains mois.

Impact à moyen terme

La baisse des taux a été l’un des principaux moteurs de l’inflation immobilière. Elle l’a alimenté en permettant à davantage de portefeuilles d’accéder au crédit, que ce soit pour l’achat de résidence principale ou pour l’investissement locatif.

Dans une certaine mesure, les conditions qui ont favorisé cette inflation subsistent encore, et semblent vouloir perdurer. Pour soutenir la relance économique, il y a fort à parier que les banques centrales maintiennent leur taux au plus bas. En ce sens, la BCE vient d’annoncer qu’elle s’autorise à racheter plus de 33% de la dette d’un pays pour son programme d’achats d’actifs à 750 milliards d’euros, ce qui mène en quelque sorte à financer le déficit des états.

La crise actuelle est difficilement comparable à la crise de 2008, en ce sens que les états et les banques y sont mieux préparés: il y a maintenant bientôt 2 ans que plusieurs indicateurs l’annoncent. En regardant tout de même ce qui s’est produit en 2008, malgré la forte des baisse du volume des ventes, la baisse des prix du mètre carré n’a pas été aussi vertigineuse.

Si on prend l’exemple de Paris, le volume des ventes est passé de 37 000 en 2007 à 26 000 en 2019, soit environ —30% tandis que le prix du mètre carré est passé de 6500 Euros en 2007 à environ 6000 Euros en 2019, donc —7%.

Il y aura toujours des investisseurs courageux ou plus aguerris pour qui une éventuelle baisse des prix de l’immobilier est une période de soldes qu’il faut saisir. Dans ce cas, le problème sera généralement l’accès au crédit. Dans une situation de chômage de masse qu’on risque de connaître comme on l’a connue en 2008, la non-solvabilité de l’investisseur ajoutée au risque de la multiplication des impayés de loyers peuvent venir affaiblir le marché du locatif.

C’est ce que l’on s’attend à voir sur le marché locatif commercial, compte tenu des entreprises qui risquent de faire faillite. Les gouvernements y sont préparés. Dans son allocution du 16 mars 2020, le président Macron a assuré qu’« aucune entreprise, quelle que soit sa taille, ne sera livrée au risque de faillite ». Affaire à suivre.

Impact à long terme

Sur le long terme, il y a moins d’inquiétudes : le marché reprendra, car il reprend toujours. Toutefois on ignore quand, et cela est difficile à prévoir tant qu’on ne connaît pas la durée et l’impact du Covid-19.

On ne voit pas encore comment l’immobilier locatif peut être impacté par cette crise à long terme. Les spéculations sont nombreuses : par exemple que le télétravail en voie de démocratisation va abaisser les tensions locatives sur certaines métropoles et mettre en difficulté d’autres stratégies d’immobilier locatif : location de locaux de bureau, location en nu, location meublée non professionnelle, en particulier les colocations. Il est encore trop tôt pour spéculer sur le sort du marché de l’immobilier. Il n’y a néanmoins pas lieu de paniquer, c’est notre santé à tous qui doit nous préoccuper.