Investir dans l'immobilier locatif sans apport : mythe ou réalité ?

Vous avez certainement déjà entendu quelqu’un vous dire que vous ne pouvez pas acheter sans apport. D’un autre côté, d’autres interlocuteurs peuvent vous promettre que vous n’avez pas besoin d’apport pour acheter. Qui a raison ?

Pour commencer, il faut distinguer deux situations :

• Situation 1 : vous avez de la trésorerie, mais vous ne souhaitez pas l’injecter dans le projet. C’est donc une stratégie financière spécifique, mais vous pourriez avoir un apport.
• Situation 2 : vous n’avez pas de trésorerie. C’est donc une nécessité d’acheter sans apport.

Les multiples contradictions viennent de la confusion des deux situations citées ci-dessus. On comprend donc la nuance : acheter sans apport ne signifie pas forcément acheter sans avoir d’épargne.

Prêt à 110 %

Généralement, on demande à un acquéreur un apport représentant 10 à 15 % du prix du bien ou la valeur des frais de notaire (environ 8 % du prix du bien).

Le prêt sans apport est aussi appelé prêt à 110 %. C’est un financement où l’ensemble du prix du bien ainsi que les frais annexes liés à l’opération (frais d’agence, de notaire, de garantie, etc) sont empruntés. On l’appelle encore 110 % même lorsque la valeur ne correspond pas à exactement à 110 % du montant du bien. Ce type d’emprunt peut comprendre :

• le montant d’achat du bien (prix net vendeur + frais d’agence),
• les frais de notaire,
• les travaux (le montage va cependant dépendre de la banque),
• les frais de garantie (Crédit Logement, CAMCA, Hypothèque, etc.),
• les frais de dossier bancaires.

Le levier du crédit est poussé à son maximum.

Et le séquestre alors ?

Lors de la signature du compromis de vente (avant emprunt bancaire donc), le vendeur peut exiger de verser une avance pour démontrer votre engagement : un séquestre . Cette somme représente en général 5 à 10 % du prix du bien. Vous devrez la verser au notaire à la signature du compromis, et lors de votre recherche de financement, la banque retiendra cette somme comme faisant partie d’un apport. Impossible donc de revoir cet argent.

Bonne nouvelle, ce n’est absolument pas obligatoire… mais il faut le négocier. Vous pouvez négocier un séquestre nul ou réduit.

Les astuces à connaître

S’il n’est pas toujours évident de recevoir une réponse positive de la part de la banque, nous avons listé pour vous les astuces à déployer pour faciliter votre succès. Évidemment, un bon dossier est nécessaire avant tout, ainsi que les conditions cités ci-dessus.

Multiplier le nombre d’interlocuteurs

Tous les établissements bancaires ne proposent pas des prêts sans apport et cela même avec un très bon dossier. Cette politique peut être spécifique à une banque. De plus, ne vous arrêtez pas au premier refus car cela ne veut pas dire que toutes les banques vous répondent négativement. Enfin, si vous avez trouvé une banque susceptible de vous accompagnez, contacter plusieurs établissements bancaires et mettez-les en concurrence. Vous pouvez aussi passer par courtier qui pourra challenger les banques à votre place afin de vous trouver la meilleure proposition.

Plafonds de délégation

Vous aurez beaucoup plus de chance de pouvoir emprunter sans apport avec des biens jusqu’à 200 000 €. La plupart des banques possèdent un pouvoir de délégation pour les montants inférieurs à cette somme : le directeur de l’agence peut valider votre dossier sans faire appel à sa hiérarchie (le siège).

Donnant-Donnant

Voyez la banque comme une entreprise. Son but est certes d’acquérir de nouveaux clients, mais elle recherche aussi à vendre ses produits. Acceptez donc de souscrire à des produits financiers annexes au crédit comme l’assurance du prêt. Cela peut peser dans la balance.

Un prix d’achat attractif

Si vous souhaitez acquérir un appartement dont le prix est en dessous du marché (attestation de valeur de bien à l’appui), le banquier sera plus à l’aise avec l’opération. En cas de non-paiement de votre part, sa marge de manœuvre reste intéressante, car il pourra le revendre sans perte. C’est sécurisant pour une banque.

Un taux un peu plus élevé

Ne vous arrêtez pas au taux donné dans les médias. Les plus bas correspondent à d’excellents dossiers avec apport. Il est possible que la banque vous prête avec un taux légèrement supérieur à celui du marché.

Un projet flexible

Il faut toujours se dire que rien n’est figé. Une fois le prêt accordé, il vous sera possible dans un deuxième temps de changer d’assurance ou de vous faire racheter le prêt par une autre banque avec un taux plus avantageux.

Investir sans mettre un apport : oui c’est possible !

Investir sans mettre un apport est possible. En revanche, investir sans épargne est plus difficile, et surtout risqué. Au-delà des aléas à anticiper (charges de copropriété, dégât des eaux dans l’appartement, travaux…), si vous souhaitez bénéficier du régime LMNP, il faudra meubler et décorer l’appartement : tout cela représente des frais non négligeables.

En pratique, beaucoup d’investisseurs parviennent en 2020 à obtenir un financement sans débourser d’apport pour préserver leur épargne ; et il n’est pas rare qu’ils décrochent, dans la foulée, le financement des frais de notaire et des travaux. Selon votre situation et la régularité de vos revenus, les banques peuvent se montrer plus ou moins flexibles. Allez donc voir plusieurs banques jusqu’à trouver celle qui vous propose les meilleures conditions.