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Les erreurs à éviter pour investir dans le bon secteur immobilier

L’emplacement est bien souvent le premier responsable d’une mauvaise rentabilité. Vous le savez déjà, le prix du m2 et les loyers varient fortement en fonction du secteur. Les meilleurs emplacements auront comme point commun d’avoir un différentiel loyer / prix suffisamment haut pour, une fois toutes les charges retirées, être suceptible de générer un cashflow.

Attention à la rentabilité brute, dans les grandes villes

Le premier indicateur qui donne aux investisseurs une vision du marché locatif sur un secteur est la rentabilité brute, qui se calcul simplement en prenant en compte les loyers annuels et le prix.

Formule rentabilité brute

Pour les investissement locatifs sujets à de la vacance (généralement de 3 mois pour les secteurs étudiants), il est très courant de voir cette formule devenir:

Formule rentabilité brute avec vacance

Le résultat de ce calcul est suffisant à caractériser la rentabilité de votre secteur. Il va exclure toutes les villes où l’inflation immobilière est forte, telle que Paris (rentabilité moyenne entre 2% et 3%). En revanche, il va sélectioner les villes où la demande locative est haute en regard des prix de l’immobilier, comme les villes étudiantes, certaines villes industrielles à l’affluence démographique forte.

Attention à la demande locative, dans les petites villes et campagnes.

Gardez-vous bien de vite vous jeter sur les villes et campagnes où l’immobilier est à moins 1 000 €/m2, si vous constatez qu’il y a peu, voire pas de demande locative.

Pour estimer la demande locative, le premier indicateur à regarder est le ratio de locataire vs. propriétaires, qui est une statistique publique mise à disposition par l’INSEE.

Il convient aussi d’analyser la demande en fonction des typologies de biens. Alors que la tension locative est concentrée sur les studio dans les grandes agglomérations, elle est variablement diluée entre les appartements de grandes surfaces (+3 pièces) et les maisons dans les villes et campagnes. Misez sur le type de bien le plus recherché.

Soyez attentif à l’influence des grandes villes aux alentours. Il est courant par exemple de voir des familles louer à 30 minutes d’une grande agglomération à forte tension locative.

Le dernier indicateur à regarder de près sur les petites et moyennes villes est la tendance démographique. Vous investissez sûrement pour les 20 à 25 années prochaines, il vous faut donc un marché qui devient plus gros d’années en années. C’est pourquoi vous devez éviter les villes où la population diminue.

Pour vous faire un idée rapide de la tension locative sur un secteur, il existe une techniques très simple et fiable : poster une fausse annonces “test” sur les plateformes de location telle que Leboncoin.com pour plusieurs typologies de biens et voyez ce qui mord à l’ameçon.

Attention aux villes sinistrées par un chômage fort

Il est courant de trouver des biens moins chers sur les villes qui ont peu d’attrait. Certes, on peut y trouver une bonne rentabilité, une demande locative correcte, mais on s’expose à des problèmes de loyers impayés.

Pour les biens en copropriété, il peut être plus délicat de se mettre d’accord avec des copropriétaires sur des montants de travaux.

Il faut garder à l’esprit qu’investir est avant tout un pari sur le futur. Les villes et les quartiers se transforment continuellement. Votre tâche, en tant qu’investisseur, est de le comprendre avant tout le monde.

Choisissez un marché, et prenez le temps de bien le connaitre

C’est le conseil ultime que je souhaite donner à tout investisseur. Connaitre un marché, c’est:

  • avoir visité une cinquantaine de biens,
  • savoir combien chacun peut se louer
  • savoir combien chacun peut coûter à l’achat et à rénover
  • avoir une idée précise du profile d’un potentiel locataire.

Il est courant en tant que jeune investisseur de se convaincre d’avoir trouvé la bonne affaire au bout de sa troisième visite. Mais retenez qu’il ne sert à rien de se précipiter sur les premiers biens que vous visitez. Prenez le temps de bien connaitre votre marché. L’effet secondaire bénéfique est de s’être constitué au fil des contacts et des devis un petit réseau d’agents immobiliers et d’artisans qui seront la clé de votre succès.