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Où trouver les annonces immobilières pour de l'investissement locatif en 2020 ?

Où trouver le bien qui correspond à vos critères d’investisseur ? Comment ne pas passer à côté du marché ? Quand on recherche un bien pour investir, on a vite l’embarras du choix des sites d’annonces : LeBonCoin, SeLoger, PAP, ParuVendu.fr, … 😨

Y a-t-il un site meilleur qu’un autre ? Vaut-il mieux faire à l’ancienne, en allant frapper à la porte des agences immobilières “traditionnelles” ? Comment être sûr de ne pas manquer les perles sans y passer ses journées ?

Les agences immobilières “traditionnelles”

Un agent immobilier

Pour l’investisseur débutant, l’agence immobilière du coin de la rue est un excellent interlocuteur. Vous avez tout de suite affaire à un humain, qui peut étudier vos critères, vous aider connaitre votre marché et préciser votre recherche. Mais n’oubliez pas que :

  1. vous n’êtes pas le client de votre agent immobilier :

    les clients des agences immobilières sont avant tout les vendeurs car les agences cherchent des mandats de vente. Vous n’êtes donc de fait pas un véritable client pour un agent immobilier. Son but est de vendre des biens, non de chercher des biens à acheter. La nuance peut paraitre anodine, mais elle est importante.

  2. l’agent ne cherche pas de bien pour vous :

    on ne vous le rappellera jamais assez : le client de l’agence est l’acheteur. Par conséquent, si l’agent immobilier a 5 appartements à vendre, il fera tout pour vendre ce “stock”. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les biens envoyés par les agents ne correspondent quasi jamais à vos critères de recherche : ils vous envoient ce qu’ils commercialisent et non ce que vous recherchez.

  3. l’agent ne protège pas vos intérêts :

    ils n’ont aucun intérêt à vous proposer le bien d’une agence concurrente. Il faut donc faire attention aux arguments “trop vendeurs” de la part de ces commerciaux feront tout pour adapter le bien à votre demande. Cela se voit assez vite pour la négociation : l’agent immobilier va tout faire grimper le prix car c’est dans l’intérêt de son client, le vendeur.

Les chasseurs d’appartements

Vous cherchez un bien à acheter. Vous ne serez donc jamais le client d’agent immobilier, mais peut-être celui d’un chasseur d’appartements.

Photo d'un chasseur immo à l'action

Comme son nom ne l’indique pas, un chasseur d’appartement peut très bien être mandaté pour chercher d’autre typologies de biens : immeuble de rapport, maison, local commercial, etc. Les investisseurs les plus chevronnés sont nombreux à faire appel à eux.

Le chasseur immobilier est à l’achat, ce que l’agent immobilier est à la vente. Le modèle économique des chasseurs d’appartement repose sur un mandat de recherche et non un mandat de vente : il ne dépend pas d’un “stock” d’appartements à vendre et ne cherchera pas à vous vendre un bien que vous ne souhaitez pas acheter. Ils se rémunèrent par des commissions de 1 % à 7 % à la charge de l’acheteur.

Le “off-market” : mythe ou réalité ? 🕵️‍♂️

On entend beaucoup parler du “off-market”. Ces fameuses offres qui ne seront jamais postées sur internet et qui ne dépendraient donc que du réseau. Oui, ces offres existent. Il arrive qu’un agent propose une annonce exclusivement à son réseau.

Ce qu’on ne dit pas assez c’est qu’un annonce off-market peut faire office de test de prix pour l’agent immobilier : face à un propriétaire gourmand, l’agent veut éviter de griller son bien sur internet.

Beaucoup de biens off-market sont en fait surcotés. Ce ne sont donc pas nécessairement les meilleures affaires… En pratique, force est de constater que l’off-market est plus courant sur les marchés du luxe et des immeubles de rapports. Si votre projet n’est pas de ce type, l’off-market ne contiendra pour vous que des biens surcotés — préparez-vous à négocier ! 🔥

Sur les internets

Quand on pense à internet pour une recherche immobilière, on a vite fait de penser aux grands portails immobiliers : les LeBonCoin, SeLoger, etc. Pourtant ils ne sont pas les seuls à publier régulièrement des annonces. Pensez aussi :

  • aux sites internets des agences,
  • aux réseaux sociaux comme Instagram et Facebook (notamment les Facebook Groups),
  • aux moteurs de recherche tels que PrioCashflow ⚡️ qui regroupent les annonces de plusieurs portails en un seul et même endroit afin de pouvoir les comparer.

Les sites internet des agences immobilières

Vous ne le savez peut-être pas : pour l’agent immobilier, publier une annonce sur un des grands portails de l’immobilier se paye. Les agences immobilières vont donc dans un premier temps poster leurs annonces sur leur propre site puis dans un deuxième temps sur les portails.

Certains sites d’agence proposent de vous alerter par email dès qu’un annonce correspond à votre recherche, mais c’est loin d’être général.

Les réseaux sociaux

Facebook et Instagram, sont les deux plus utilisés par les agents immobiliers. Mais cette pratique reste encore rare et existe surtout pour les capitales : New-York, Paris, etc.

À noter aussi que le standing et la photogénie des biens circulant sur les réseaux sociaux riment rarement avec une bonne affaire : l’investisseur cherche des biens à rénover — oublions.

Les portails de l’immobilier

LeBonCoin

Avantages :

  • beaucoup d’annonces, de l’ordre du million,
  • des annonces de particulier comme de professionnels.

Inconvénients :

  • rarement plus de 3 photos,
  • les annonces de particulier vous économise les frais d’agence, mais sont souvent mal détaillées et montrent des prix surcotés,
  • l’expérience de recherche est fouillis : très difficile de retrouver une annonce qu’on a déjà vue dans la recherche,
  • les biens même intéressants ne sont plus visibles au bout de 3 jours,
  • beaucoup de fausses annonces, ou annonces mal renseignée : mauvaise localisation, voire des zéros manquants au prix ! 😱

SeLoger

Avantages :

  • une interface plus ergonomique pour l’acheteur, permettant de filtrer sous plusieurs critères uniques, par exemple la présence d’une cave, le type de cuisine, etc. Critères SeLoger
  • une vue carte, qui permet de visualiser les temps de trajets,
  • mentionne le quartier.

Inconvénients :

  • la vue carte ne montre pas toutes les annonces, et ne localise pas les biens de façon précise,

    Carte Seloger

  • pollué par des viagers, des Pinels, et des annonces de sites extérieurs, tels que Seloger Construire, sans grand intérêt pour les investisseurs.

PAP

Avantages :

  • des critères de recherche poussés, par exemple : dernier étage, duplex, etc., certes moins poussés que sur SeLoger,
  • des annonces de particuliers de meilleure qualité que celles trouvées sur LeBonCoin.

Inconvénients : relativement peu d’annonces.


Bien’ici

Avantages :

  • visualisation précise des biens par quartier avec toutes les commodités aux alentours : supermarchés, restaurants, hôtels, etc.
  • des critères poussés,
  • visite virtuelle possible pour certaines annonces.

Inconvénients : relativement peu d’annonces (entre 100 000 et 200 000), dont beaucoup sont des biens neufs.


Logic-immo :

Avantages : aucun avantage qui le distingue des autres portails.

Inconvénients : relativement peu d’annonces.


LeBonCoin et Seloger sont les portails de prédilection des professionnels de l’immobilier. Ils n’accueille pas 100 % du marché immobilier, mais presque !

Les clients des portails immobiliers ne sont pas les acheteurs mais les agents immobiliers. Les agents immobiliers payent pour publier leurs annonces, les acheteurs eux génèrent le trafic et les revenus publicitaires.

L’expérience de l’acheteur n’est pas des plus riches sur les portails pour les acheteurs : tout est mis en oeuvre pour faire revenir l’acheteur aussi souvent que possible, et le faire rester le plus longtemps possible, sur la plateforme 😈.

Lorsqu’on n’utilise pas d’agrégateur (méthode des chasseurs immo), le mieux est de se créer des alertes pour avoir les annonces le plus rapidement possible et ne pas passer à côté des perles ! Il y a quelques inconvénients à cette méthode :

  1. vous êtes limité à quelques critères basiques : surface, prix, localisation. Hors pour les investisseurs, les critères qui priment sont le prix au m2, la rentabilité, la présence de travaux, l’ancienneté de l’annonce, les changements de prix, etc.
  2. vous aurez sans doute beaucoup de doublons : il est courant de voir un bien publié à la fois sur seloger.com, leboncoin.fr et avendrealouer.fr.

Zoom sur les annonces de particuliers

Les informations mises à dispositions sur les annonces par des particuliers peuvent faire fuir : peu de photos, une description laconique, aucune mention des chiffres clés : charges, taxe foncières, nombre de lots, etc. Pourtant, ces biens très peu mis en valeurs peuvent cacher de véritables perles. Il faut donc regarder les annonces de particuliers de plus près, et systématiquement contacter le vendeur pour les informations manquantes.

Attention ! On peut penser que les biens vendus par des particuliers directement font de meilleures affaires. Hélas, ce n’est souvent pas le cas ! Il n’est pas rare qu’un particulier surévalue son bien de 10 %. Les agents immobiliers, plus fins connaisseurs du marché, ramènent leurs vendeurs à la réalité et proposent un prix plus en accords (frais d’agence inclus !). Pour l’agent immobilier, un bien trop cher par rapport au marché est un bien qui ne se vendra pas pendant des mois !

Les sites d’enchères et des notaires

Enchères chez notaires

Vous pouvez trouver quelques bonnes affaires sur les sites des notaires. Cette pratique est de plus en plus populaire.

Attention tout de même. Pour ce type de produit :

  • il faut se rendre disponible et se déplacer pendant l’enchère,
  • il n’est pas rare que les biens soient squattés, ou à problèmes,
  • vous serez en concurrence avec plusieurs marchands de bien, donc face à des professionnels de l’immobilier. Soyez prêt à en découdre.

Le site incontournable pour les enchères : www.immobilier.notaires.fr

Les moteurs de recherche et agrégateurs d’annonces immobilières

Moteur de recherche et agrégateurs d'annonces immobilières

Rechercher à travers plusieurs sites et portails en 1 seul clic est rendu possible grâce aux agrégateurs ou moteurs de recherche. Ce sont des sites ou des applications mobile qui scannent le marché de l’immobilier et vous alertent dès qu’une annonce correspondant à vos critères, apparait sur l’un des portails.

Après le réseau et le bouche-à-oreille, les agrégateurs d’annonces sont les armes secrète des chasseurs immobiliers. Leur avantage : elle sont plus réactives que les alertes des grands portails de l’immobilier et offres beaucoup de critères spécifiques de l’investissement locatif.

Filtre par prix au m2

Pour acheter rentable, l’investisseur doit acheter moins cher que le marché. Pour cela il faut regarder le prix au m2 et le comparer à la moyenne de son marché.

PrioCashflow filtre par prix au m2

Écart du prix par rapport au marché

En plus du prix au m2, PrioCashflow calcule automatiquement un différentiel par rapport au marché permettant de savoir instantanément de combien votre bien est plus ou moins que le marché.

PrioCashflow écart du prix par rapport au marché sur la même commune

Filtre par rendement brut (ou rentabilité brute)

L’une des façons les plus simples de savoir si un investissement est rentable est de calculer sa rentabilité brute.

On rappelle que :

rendement brut=loyer mensuel×12prix\tt \small rendement\space brut = \frac{loyer \space mensuel \times 12}{prix}

L’investisseur moyen recherche une rentabilité au-dessus de 10 %. Avec PrioCashflow, vous pouvez très simplement filtrer les annonces par rendement.

PrioCashflow filtre rendement brut ou Rentabilité brute

Estimation de loyer et calcul de cashflow

La rentabilité brute permet de faire un premier tri. Mais si en tant qu’investisseur votre objectif n’est pas que patrimonial, si vous cherchez à vous constituer une trésorerie ou un revenu complémentaire, il faut intégrer les charges et la fiscalité. Une fois le tango des entrées et sorties d’argent fini, que vous reste-t-il dans la poche ?

PrioCashflow réponds simplement à cette question en estimant votre cash-flow.

PrioCashflow estimate le loyer et le cashflow

Simulateur d’emprunt

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Ancienneté de l’annonce

À la manière de Castorus, PrioCashflow est capable de retracer l’histoire des annonces.

Un bien qui est sur le marché depuis 2 mois dans une ville où l’immobilier est dynamique, et inévitablement un bien dont le prix n’est pas justifié : trop de travaux, peu d’atouts ou juste trop cher ? 🤔

Grâce à PrioCashflow, vous ne passerez jamais à côté d’une belle négociation,

PrioCashflow ancienneté de l'annonce