Les niches de l’investissement locatif

Plusieurs types de biens peuvent s’avérer de très bons investissements. Pour bien comprendre celui qui vous correspond le mieux, nous nous sommes focalisés sur quatre principaux. Leur intérêt dépend de votre niveau de connaissance et évidemment de votre capacité financière.

• Le studio étudiant
• La location courte durée de tourisme
• La colocation
• L’immeuble de rapport

On ne parlera pas ici de l’investissement dans une place de parking, qui fait l’objet d’un autre article. Nous resterons donc focalisés sur de l’habitation, de courte ou longue durée.

Le studio étudiant

Le marché du logement étudiant est très intéressant pour un investisseur, surtout pour commencer. Vous avez deux possibilités : acheter un studio classique ou acheter en résidence étudiante. Les deux idées sont à creuser.

Profil investisseur : débutant ⭑⭒⭒

Enveloppe

Prix studio de 20 m² :

• Marseille : À partir de 35 000 euros
• Paris : À partir de 180 000 euros
• Bordeaux : À partir de 80 000 euros

En résidence étudiante, compter entre 60 000 et 180 000 euros.

Quel type de bien ?

Cette niche concerne les studio et les T1. Ne tombez pas dans le piège d’une surface trop petite : achetez au minimum 9 m² et 20 m³ (hauteur sous plafond supérieur à 2,20 m).

Cela peut paraître étonnant, mais les studios peuvent se louer plus cher qu’un deux pièces, ramené au m². Si vous êtes dans une zone assujettie à l’encadrement des loyers, prêtez-y attention avant de faire des travaux. Pour la résidence étudiante, les surfaces sont déjà réglementées à la construction.

Par ailleurs, votre bien peut être meublé ou non meublé selon votre souhait, mais le meublé se louera plus cher et bénéficiera d’une fiscalité avantageuse permettant de ne pas payer d’impôts les 10 premières années (en moyenne).

Où

Au vu du profil, la localisation est particulièrement déterminante pour le projet.

Choisissez une zone universitaire tendue si possible ou allez chercher dans des villes étudiantes. Mettez-vous à la place d’un étudiant : il cherchera un logement proche de son université.

Les résidences étudiantes, qui sont des constructions généralement neuves, peuvent se trouver en périphérie, au contraire des studios dans l’ancien qui se trouvent plutôt dans les centres historiques.

Avantages

• La demande. Elle est forte et le sera de plus en plus. Ce marché est en constante progression (une augmentation continue allant parfois jusqu’à 3 % peut être observée à chaque nouvelle rentrée scolaire). Sachez qu’il faut s’attendre à près de 350 000 étudiants supplémentaires d’ici 2025.
• Prix d’achat accessible. Comme on parle de petite surface, le studio reste le logement le plus abordable pour commencer. Attention tout de même car plus la surface achetée est grande, plus le prix au m2 est bas. Selon la ville, le prix peut donc rapidement être très élevé.
• La rentabilité. Hors colocation, un studio reste plus rentable qu’une grande surface louée à une famille.
• Risques d’impayés faibles, voire inexistants. Pour le studio, la caution parentale est une très bonne garantie. De plus, il existe de multiples aides gouvernementales (APL, garantie visale, etc.), qui permettent de garantir au maximum un loyer payé à la fin du mois.
  En ce qui concerne les résidences étudiantes, votre locataire n’est pas l’étudiant, mais le gestionnaire de la résidence 💡 qui en général garantit le loyer sur 3, 6 ou 9 ans.

Inconvénients

• La gestion de la rotation des locataires. Louer un studio impose le fait que ce soit vous qui en assuriez le changement de locataire tandis que la rotation sera gérée indépendamment de vous dans le cas d’une résidence étudiante. Même si les études sont longues, une année à l’étranger peut mettre un terme à la location d’un étudiant.

  Toutefois, la rotation peut parfois présenter un avantage selon vos objectifs : dans le cas où vous souhaiteriez récupérer votre appartement, vous n’aurez sans doute pas six ans à attendre ! La rotation implique aussi une maintenance régulière de l’appartement et un temps accordé à la recherche de nouveaux locataires… La gestion peut s’avérer un peu complexe, mais vous pouvez déléguer ce travail à une agence.

• La vacance locative. Votre marché est celui de l’étudiant et il ne coupe pas aux grandes vacances estivales. Certains étudiants souhaitent quitter leur logement en juin et les prochains peuvent commencer à chercher en septembre : pensez à bien anticiper une vacance locative potentielle.

• Les charges (notamment en résidence étudiante). Il n’est pas rare que les résidences étudiantes offrent des prestations qui justifient des charges importantes : laverie, cantine, ménage, etc. Ces charges dues par le locataire viennent gonfler le loyer. Votre logement paraitra plus cher.
• L’encadrement des loyers. Soyez vigilants car certaines grandes villes classées zone tendue comme Paris imposent un encadrement strict des loyers. Si vous pouvez estimer exactement le montant du loyer à l’avance, vous pouvez calculer votre rentabilité, qui peut être finalement assez faible. À Paris, le m² est extrêmement cher et les loyers sont encadrés depuis le 1^er juillet 2019, donc la rentabilité est rarement intéressante (< 5 %)

La bonne rentabilité d’un logement étudiant dépend fortement de la localisation.

Selon la ville et l’emplacement des universités, il peut être plus intéressant d’acheter un studio dans l’ancien en centre-ville ou dans une résidence étudiante sur campus. Dans tous les cas, choisissez un lieu où la demande est forte.

Pour plus de liberté dans la gestion de votre appartement, préférez le studio. Par contre, si vous souhaitez déléguer au maximum et être avantagé fiscalement, orientez-vous vers la résidence étudiante en faisant bien attention aux différents frais susceptibles de venir plomber votre rentabilité. Votre réflexion doit donc se faire selon votre situation fiscale et la localisation souhaitée.

La location courte durée

La location courte durée débute à partir d’une nuit et peut s’étaler sur quelques semaines. Il y a une forte demande liée au tourisme, mais le marché s’étend aux expatriés ou aux professionnels en déplacement (pour un congrès, rencontrer des clients, etc.), ce qui a contribué à développer de nouvelles offres. Longtemps les hôtels ont dominé ce marché, mais la création de plateformes de type Airbnb a modifié la donne de façon révolutionnaire.

Profil investisseur : débutant ⭑⭒⭒

Enveloppe :

Pour un T2 de 45 m² dans une location agréable, comptez

• Paris : 500 000 euros
• Marseille : 120 000 euros
• Bordeaux : 180 000 euros

Quel type de bien ?

Vous pouvez acheter tous types de biens pour de la location courte durée. De façon générale, pour les investisseurs, il s’agit généralement d’un deux ou trois pièces. Votre bien est meublé et fournit le plus souvent le linge de maison.

Où ?

Étant donné que la demande est majoritairement touristique, vous n’aurez pas beaucoup de demandes si vous trouvez un petit appartement au milieu de nulle part. Il faut donc choisir une localisation riche en intérêt : une belle ville ou un lieu ayant des qualités attractives.

Avantages

Une rentabilité excellente. Quand vous savez que vous pouvez louer 50 euros la nuit votre 35 m² alors que le loyer serait de 700 euros par mois pour une location classique, nul besoin d’être très bon en maths pour comprendre que vous y gagnez ! Attention à ne pas sous estimer la vacance : il ne faut pas s’attendre à louer tous les jours du mois.

Inconvénients

• La réglementation. Elle évolue régulièrement et, selon la ville, peut freiner votre projet.

  Dans certaines villes, vous pouvez louer toute l’année à condition d’avoir déclaré votre activité de location à la municipalité. Certaines grandes villes peuvent en plus exiger que vous effectuiez un changement d’usage préalable. Au regard de la réglementation, votre investissement locatif est une résidence secondaire.

  Dans les villes :

  • de plus de 200 000 habitants,
  • de la petite couronne parisienne,
  • dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants situés en zone tendue,

  vous devrez effectuer une procédure de changement d’usage afin de pouvoir louer en courte durée. Si vous souhaitez avoir plus de renseignements sur le changement d’usage en local commercial pour de la location de courte durée, n’hésitez pas à consulter notre article sur les locaux commerciaux.

• La gestion. Comme votre bien se loue à la nuit, et non à l’année, nombreuses sont les entrées et les sorties, auxquelles il faut ajouter le ménage et le nettoyage du linge de maison.

  Depuis quelques années des services de conciergerie vous proposent de gérer ces inconvénients à votre place. Sinon, il existe de plus en plus d’outils ou gadgets qui peuvent vous faciliter la tâche : petit coffre à l’entrée de l’immeuble à code avec les clefs à l’intérieur.

• La vacance et la concurrence. De plus en plus de logement arrivent sur le marché de la courte durée. Ainsi, il n’est pas certain que le logement soit loué tout le temps. Essayez un maximum de vous démarquer. Par exemple, faites des photos de professionnels, une décoration contemporaine, travaillez la description en fonction des vacanciers ou encore aligner sur les prix des biens similaires.

  On note évidemment que la location courte durée a été beaucoup touchée par l’épisode COVID-19. Même s’il est compliqué d’anticiper les événements exceptionnels pareils, ils démontrent qu’il faut prendre en compte certains aléas dans ses calculs.

La colocation

Le phénomène de la colocation est en plein boom depuis quelques années et la demande est croissante. Avec l’augmentation des prix dans les grandes villes, ceux qui en sont adeptes la trouve plus économique. La mutualisation des frais et des espaces permet d’accéder à des surfaces plus grandes.

Ce type d’habitation est aussi favorisée par la mobilité grandissante de la population : personne n’a envie de se retrouver seul dans une ville inconnue. Le type de population a évolué aussi : la colocation ne s’adresse plus seulement aux étudiants mais aussi aux jeunes actifs et aux seniors.

Profil investisseur : intermédiaire ⭑⭑⭒

Enveloppe

Pour un T4 de 100 m²

• Paris : à partir de 1 000 000 d’euros
• Marseille : à partir de 250 000 euros
• Bordeaux : à partir de 400 000 euros

Quel type de bien ?

Tout logement qui dispose d’au moins deux chambres (T2).

Où ?

Dans les grandes villes où les loyers sont chers, la demande est très forte. En parallèle, avec l’augmentation du nombre de freelances et la démocratisation du télétravail, la demande de colocation va pouvoir percer dans des endroits ayant un très beau cadre de vie.

Avantages

• La rentabilité. Plus la surface est grande et plus le prix du m² est bas. Le fait de louer à la chambre revient à un loyer total plus élevé. Votre rentabilité devient donc très intéressante. De leur côté, les locataires paient moins cher que pour un studio : tout le monde y gagne.
• Risque minimisé. Chaque locataire est une source de revenus. Vous percevrez donc toujours un loyer si l’un des locataires venait à partir (à la différence d’une famille qui, suite à un départ, vous ramène le loyer à 0).

Les inconvénients

• L’agencement. La colocation nécessite un agencement spécifique de l’espace. Il est évident que deux salles d’eau sont préférables à partir de 3 colocataires, ainsi qu’un espace commun suffisamment grand s’imposent. Pour les appartements, seulement les grandes surfaces organisées en étoiles se prêtent à la colocation. Souvent, il faut prévoir des travaux pour réaménager l’espace.
• Les nuisances potentielles. Colocation rime souvent avec jeunesse et festivité… et vous n’êtes pas à l’abri de problèmes de voisinage. Faites attention aux profils de vos futurs locataires. De plus, le bon entretien de l’appartement n’est pas toujours au rendez-vous.
• _La gestion. _ Tout comme le studio, le turnover est important pour la colocation. C’est donc un temps à prendre en compte ou à déléguer. Vous pouvez mettre l’appartement en gestion (coute environ un loyer mensuel hors charges par an).

Et demain ?

Plus qu’une solution de logement à moindre coût, la colocation est un mode de vie, dans l’air du temps et en croissance. Similairement à la colocation, le coliving est la nouvelle mode, et beaucoup d’acteurs de l’immobilier s’en saisissent, notamment des promoteurs bâtissant des résidences dédiées à ce concept.

L’immeuble de rapport

Profil investisseur : ⭑⭑⭑

Enveloppe :

Pour un R+5 de 250 m²

• Marseille : À partir de 600 000 euros
• Paris : À partir de 2 500 000 euros
• Bordeaux : À partir de 1 100 000 euros

De quoi parlons-nous ?

Un immeuble de rapport, au contraire de la copropriété, est un immeuble ayant un seul propriétaire

Quel type de bien ?

On pourra parler d’immeuble de rapport à partir d’un bâtiment constitué de deux lots.

Où ?

Dans tout type de ville en manque de logement. Tout dépend de votre budget : à moins que vous soyez millionnaire et que vous pouvez vous permettre d’acheter un immeuble à Paris, sachez qu’il est possible de trouver des immeubles de rapport tout à fait abordables dans les environs de grandes villes.

Les avantages

• Moins de risque. Comme en colocation, si un logement se vide, vous percevez encore les loyers des autres appartements.
• Pas de copropriété. Vous êtes l’unique décideur. Vous n’avez plus besoin de participer à des assemblées générales sans fin. Vous pouvez librement organiser le calendrier des dépenses, comme les ravalements de façade (sauf injonction de la mairie), de façon à optimiser votre trésorerie.
• Une concurrence très spécifique. À la différence des appartements et maisons, l’investisseur en immeubles de rapport a pour seuls concurrents d’autres investisseurs : rares sont les gens qui achètent un immeuble composé de plusieurs appartements pour leur résidence principale ou secondaire. Les vendeurs savent donc que leur produit doit présenter une bonne rentabilité pour trouver preneur. On rappelle que plus la surface achetée est grande, plus le prix au m2 est bas. Si c’est déjà vrai pour la colocation, ça l’est encore plus pour les immeubles.
• Mutualisation des frais. Indéniablement, vous allez mutualiser tous vos frais : notaire, diagnostic, gestion, entretien… Ce qui n’est pas négligeable comparé à des achats réalisés successivement.

Inconvénient

• La gestion. Il faut vraiment savoir s’entourer et bien anticiper les travaux à venir. Si un immeuble peut ne pas coûter très cher à l’achat, un toit à refaire ou un ravalement peuvent vite faire grimper l’addition. Acheter un grand manoir vendu pour une somme dérisoire, c’est bien joué ; mais encore faut-il avoir de quoi payer l’entretien ou la rénovation 💰 !

Vous avez pu avoir un bref aperçu des principales niches d’investissement immobilier. Élaborez votre propre stratégie pour favoriser un type d’investissement. Donnez-vous des objectifs spécifiques. Entourez-vous de bons courtiers, conseillers bancaires, artisans, et comptables : vos montages financiers doivent être rigoureux, et les travaux potentiels anticipés.

Enfin, ne soyez pas impatient. L’investissement est un travail de longue haleine. Ne vous précipitez pas sur la première opportunité. Prenez le temps de comprendre les rouages de l’investissement et lancez-vous.