/ Investissement Locatif

La règle d'or pour bâtir un empire immobilier

Vous avez peut-être déjà vu ces vidéos Youtube qui présentent de belles success stories dans l’immobilier. Des patrimoines de plusieurs millions, des revenus locatifs à 5 chiffres, des immeubles possédés par dizaines… Mais comment est-ce possible ? Le conseil ci-dessous peut vous permettre de comprendre comment ces empires ont été sortis de terre.

L’investissement locatif, un sport d’endurance

Prenons un peu de hauteur. Tout investissement locatif se résume à acquérir un bien pour percevoir un loyer. En général, cette acquisition se fait au travers d’un financement octroyé par une banque. Tout le monde sera d’accord pour dire qu’au final, cette petite affaire doit rapporter plus qu’elle ne coûte.

Et chacun y va de son petit calcul ! Certains se concentreront sur la rentabilité brute (loyer annuel /prix du logement), la rentabilité nette (qui intègre les charges et le coût du crédit) ou autres taux de rendement.

Mais pour certains, l’investissement locatif est l’occasion de profiter au maximum des capacités de financement des banques. Ces investisseurs ont parfaitement compris la manière dont leurs projets doivent être validés afin de pouvoir emprunter davantage que la fois précédente. En maximisant le recours à l’effet de levier, les loyers perçus s’envolent. Et en prenant les bonnes décisions, le bénéfice dégagé chaque année augmente. C’est à ce moment-là que vous entrez dans un cercle vertueux et pouvez profiter de financements encore plus intéressants.

Deux critères de succès

S’il ne fallait retenir qu’un seul conseil, le voici. N’investissez dans un projet qu’à deux conditions :

  • Votre projet doit générer un cash-flow positif
  • Votre capacité de financement doit se voir augmentée suite à votre investissement

Cash-flow positif

Définissons rapidement ce qu’est le cash-flow. Sur une année complète, vous allez percevoir des loyers. Dans cette même période, vous aurez des dépenses liées à votre investissement : remboursement de crédit, charges, dépenses exceptionnelles, impôts…

Pour estimer qu’un projet est à cash-flow positif, il suffit de calculer une sorte de “bénéfice” entre l’ensemble de vos loyers perçus, et les dépenses à soustraire. Dit autrement, vos loyers doivent vous permettre de générer un revenu positif.

Capacité de financement augmentée

Mais ce n’est pas tout ! Si vous pensiez qu’à partir d’un euro de cash-flow positif, vous faîtes une bonne affaire, alors vous avez raison de lire cet article.

Lorsque vous effectuerez une nouvelle demande de financement (pour un bien locatif ou une résidence principale) votre banque calculera votre capacité d’endettement de la manière suivante : elle additionnera l’ensemble de vos revenus en comptant 70% des loyers perçus, puis elle ôtera les mensualités liées au crédit de votre projet précédent. Dans son calcul, la banque ne percevra pas la notion de cash-flow positif comme vous, car elle vous enlève 30% de revenus locatifs pour couvrir son risque !

En synthèse, vos loyers annuels perçus doivent donc être 1,43 fois plus importants que les mensualités remboursées auprès des banques. Sinon votre prochain emprunt sera moins important que le précédent, et va probablement rapporter moins de cash-flow… Le cercle vicieux est alors en place : de moins en moins de “bénéfice” sur vos nouveaux projets, qui seront toujours plus petits que les précédents, jusqu’au moment où les banques ne vous suivront plus !

Pour finir, un petit exemple :

Imaginons que vous possédez un appartement que vous louez toute l’année, sans interruption. Tous les ans, vous constatez un revenu annuel locatif de 1000€. En parallèle, vous remboursez 800€ de crédit chaque année. Dans cet exemple, nous dirons que vous ne payez que 100€ de dépenses pour ce bien, impôts compris. Votre cash-flow est donc de 100€ par an.

Investissement immobilier : le Cash-Flow

A première vue, la première condition est remplie. Super ! Que se passe t-il si vous souhaitez acheter un second bien à présent ?

La banque va appliquer son ratio de 70% sur vos revenus locatifs. Avec cette approche, on retiendra que vous ne percevez que 700€ par an. Même si ce chiffre est purement théorique, il n’en demeure pas moins qu’il ne suffit pas à couvrir vos 800€ de remboursement de crédit annuels et 100€ de charges. Il y a ici une carence de revenus annuels de 200€.

Investissement immobilier : le Cash-Flow vu par les banques

Dans cet exemple, vous ne pourrez pas financer votre second projet sans aucune autre source de revenus (par exemple un salaire). A moins de pouvoir augmenter cette autre source à hauteur de 200€ par an, vous finirez par user votre capacité de financement.