La règle d'or pour bâtir un empire immobilier
Vous avez peut-être déjà vu ces vidéos Youtube qui présentent de belles success stories dans l’immobilier. Des patrimoines de plusieurs millions, des revenus locatifs à 5 chiffres, des immeubles possédés par dizaines… Mais comment est-ce possible ? Le conseil ci-dessous peut vous permettre de comprendre comment ces empires ont été sortis de terre.
L’investissement locatif, un sport d’endurance
Prenons un peu de hauteur. Tout investissement locatif se résume à acquérir un bien pour percevoir un loyer. En général, cette acquisition se fait au travers d’un financement octroyé par une banque. Tout le monde sera d’accord pour dire que finalement, cette petite affaire doit rapporter plus qu’elle ne coûte.
Et chacun y va de son petit calcul ! Certains se concentreront sur la rentabilité brute , la rentabilité nette (qui intègre les charges et le coût du crédit) ou autres taux de rendement.
Mais pour d’autres, l’investissement locatif est l’occasion de profiter au maximum de l’effet levier des banques. Ces investisseurs ont parfaitement compris la manière dont leurs projets doivent être validés afin de pouvoir emprunter toujours plus. Et en prenant les bonnes décisions, le bénéfice dégagé chaque année augmente. C’est à ce moment-là que vous entrez dans un cercle vertueux et pouvez profiter de financements encore plus intéressants.
Deux critères de succès
S’il ne fallait retenir qu’un seul conseil, le voici. N’investissez dans un projet qu’à deux conditions :
- votre projet doit générer un cash flow positif — ou être une opération blanche à minima,
- votre projet doit augmenter votre capacité de financement
1. Cash-flow positif
Qu’est-ce que le cash flow ? Sur une année complète, vous allez percevoir des loyers. Dans cette même période, vous aurez des dépenses liées à votre investissement : remboursement de crédit, charges, dépenses exceptionnelles, impôts, …
Le cash flow est ce qu’il vous reste dans la poche à la fin de l’année, une fois tous les loyers perçus, et toutes les dépenses payées.
Pour estimer qu’un projet est à cash flow positif, il suffit de calculer une sorte de “bénéfice” entre l’ensemble de vos loyers perçus, et les dépenses à soustraire. Dit autrement, vos loyers doivent vous permettre de générer un revenu positif.
Mais attention, le cash flow ne fait pas tout. Si vous pensiez qu’à partir d’un euro de cash-flow positif, vous faites une bonne affaire, alors vous avez raison de lire cet article. 😛
2. Capacité de financement augmentée
Le mythe du taux d’endettement de 33% pour les prêts immobiliers
Il existe plusieurs modes de calcul que les banquent emploient pour déterminer votre endettement. Nous sommes beaucoup à avoir entendu parler de la règle des 33% de taux d’endettement.
Exemple : si je gagne 3 000 € par mois, je ne peux pas dépasser les 33 % × 3 000 € soit 1 000 € de mensualité de crédit.
La légende veut qu’au-dessus de ces 33%, la banque refusera de vous prêter, voire qu’il est illégal pour elle de vous prêter. C’est faux.
L’endettement à plus de 33% n’est pas illégal. Il peut en revanche être utilisé par une banque pour rejeter votre dossier — et dans ce cas, passez à la banque suivante ! La règle des 33% est simplement un indicateur, parmi beaucoup d’autres, que les banques peuvent prendre en compte.
Ne vous arrêtez pas à la première banque qui vous dit “non” !
Il est très courant pour l’investisseur récidiviste de se voir refuser un prêt par une banque. Il ne faut pas en conclure qu’aucune banque n’acceptera votre dossier. Si votre projet est solide sur le papier, que votre cash flow est correct, il n’y aucune raison qu’il ne finisse pas par trouver preneur.
Il ne faut pas hésiter à aller voir plusieurs agences de la même enseigne, et même plusieurs agents de la même agence ! N’abandonnez pas avant au moins 30 rendez-vous.
Le différentiel
Lorsque vous commencez à percevoir des revenus locatifs, les banques appliquent une méthode de calcul dite “différentiel”.
| 70% des revenus issues de loyers (ce pourcentage varie selon les banques et le type de location entre 60% et 80% : local commercial, meublé, nu, etc.) | |
| + | tous vos autres revenus (salaires, pensions alimentaires, revenus commerciaux, retraire, APL) |
| - | mensualités de crédits et charges en cours (crédit à la consommation, prêts étudiants, pension alimentaire à verser) |
En synthèse, vos loyers annuels perçus doivent donc être 1,43 fois plus importants que les mensualités remboursées auprès des banques. Sinon, vous diminuez votre capacité d’endettement jusqu’au moment où les banques ne vous suivront plus !
Pour finir, un petit exemple
Vous avez investi dans un appartement que vous louez toute l’année, sans interruption.
- Loyers : tous les ans, vous constatez un revenu annuel locatif de 1 000 €.
- Emprunt : pour réaliser cet investissement, vous avez utilisé l’effet levier des banques et emprunté pour 800 € de crédit par an.
- Charges : l’entretien de ce bien vous coute 100 € par an, impôts compris.
Votre cash flow net est donc de 100 € par an.
La première condition est d’avoir un cash flow positif. Mais que se passe-t-il si vous souhaitez acheter un second bien à présent ? La banque va appliquer son ratio de 70% sur vos revenus locatifs.
- 70% des loyers : 70 % × 1 000 € = 700 €
- Emprunt : 800 €.
- Charges: 100 €.
Votre cash flow calculé par la banque est donc de -200 € par an.
Vous avez donc diminué vos revenus de 200 € par an pour la banque. Ce n’est pas dramatique, surtout si vous avez d’autres revenus. Mais l’investisseur que vous êtes, doit comprendre comment ce mécanisme va petit à petit étouffer sa capacité d’endettement.