Transformer un bien commercial pour de la location courte durée

Pourquoi louer un local commercial en courte durée ?

Car louer un bien à usage d’habitation est de plus en plus compliqué.

Dans ses premiers jours, AirBnB s’adressait aux particuliers voulant louer leur résidence principale ou secondaire pour quelques nuitées par mois, et mettre du beurre 🍞 dans les épinards 🌱.. Aujourd’hui, ce type de location s’est professionnalisé pour deux raisons:

1. c’est un business qui rapporte
2. le cadre légale devient de plus en plus stricte, en particulier dans les grandes métropoles.

Que dit la loi? 👮‍♀️

Résidence principale : Limitation de durée

Depuis le 1er janvier 2020, Il n’est pas possible d’excéder les 120 jours de location courte durée en résidence principale pour louer le bien entièrement. Par contre, vous pouvez louer une chambre dans votre résidence principale sans limite de durée, soit 365 jours par an.

Certaines plateformes appliquent cette limite systématique dans la liste des villes dressées par le gouvernement français.

Résidence secondaire : tout dépend de la ville !

Dans certaines villes, vous pouvez la louer toute l’année à condition d’avoir déclaré votre activité de location à la municipalité.

ATTENTION, certaines villes peuvent en plus exiger que vous effectuiez un changement d’usage préalable. En effet, dans les villes de plus de 200 000 habitants ou de la petite couronne parisienne et dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue, vous devrez effectuer une procédure de changement d’usage afin de pouvoir louer votre résidence secondaire.

Dans ces cas là, un bien à usage d’habitation, qui n’est pas votre résidence principale ne peut pas prétendre à de la location meublée de courte durée. Si vous ne respectez pas ces conditions, sachez que vous êtes exposé à des amandes.

Puis-je transformer mon bien en local commercial ?

Vous souhaitez transformer un local à usage d’habitation en local commercial ? Cette démarche est complexe, encore plus selon la ville dans laquelle se situe votre bien. La majorité des grandes villes ont mis en place un système de compensation qui garantie un équilibre entre la part du parc immoblilier à usage d’habitation et le reste.

Si vous souhaitez X m² de local commercial, vous devrez compenser avec X m² à usage d’habitation. À Paris, il faut compenser par 2X m² à usage d’habitation.

On comprend que cette procédure n’est absolument pas idéale en terme d’investissement. Le plus simple reste d’acheter un bien déjà à usage commercial.

Acheter un local commercial : les avantages

On comprend que dans bien des cas, louer sa résidence principale ou secondaire sans contraintes de durée ou d’administration est un mauvais calcul pour un investisseur immobilier.

Si le bien est déjà un local commercial et que toutes les conditions ci-dessous sont respectées, il est possible de faire de la location de courte durée tous les jours de l’année sans restriction. La rentabilité, elle, s’avère très bonne étant donné que la majorité des locaux commerciaux se situent au RDC — le coût d’achat est donc moindre.

Mais où est le piège?

Vous avez acheté un local commercial. Ce n’est donc pas un bien à usage d’habitation. Mais pour faire de la location courte durée, il vous faut encore que votre local ait la destination de commerce et activités de service, et la sous-destination d’hébergement hôtelier et touristique.

5 points de vigilences pour l’aquisition d’un local commercial pour de la location courte durée

Vous venez de trouver un local commercial qui vous paraît intéressant ? Plusieurs niveaux sur lesquels enquêter avant de se précipiter :

1. Le local : quelle destination?

Regarder la destination du lot que vous achetez : si le local est désigné comme “bureau” et non comme “local commercial”, cela ne pourra pas fonctionner. En effet, Il faut une commercialité. Pour vérifier ce point, demandez à votre notaire la fiche de revision foncière.

2. L’immeuble : quelles clauses spécifiques dans la copropriété?

Regarder les clauses particulières dans règlement de copropriété : Il est possible, notamment à Paris, de trouver des clauses dans le règlement de copropriété interdisant l’activité de location meublée de courte durée. Dans ces cas là, il est fortement déconseillé d’acheter le local dans l’immeuble.

Si la clause n’est pas claire ou que sa formulation n’est plus d’usage, il faut vous rapprocher de votre notaire pour la décrypter au mieux. Sachez que les règlements de copropriété sont tous différents.

3. La ville : quelles possibilitées ?

Regardez si un changement d’usage a été effectué depuis 1970 : Pour aller au bout des démarches, il faut donner à votre local commercial une destination spécifique : “hébergement hôtelier”. Il faut donc dans un premier temps demander à la Mairie si votre local a changé d’usage depuis 1970. Si c’est le cas, cela peut bloquer la demande de changement en “hébergement hôtelier”.

De plus, certaines rues renforcent la dimension artisanale et commerçante, et le changement de destination ne pourra pas s’effectuer dans ces cas spécifiques. Il faut donc bien regarder dans le PLU si un renforcement de la forte existe dans la rue de votre local (À trouver dans la note de renseignement d’urbanisme de votre parcelle).

4. Etablir le dossier pour changer officiellement votre local en “hébergement hôtelier”

Etablir le dossier pour changer officiellement votre local en ”hébergement hôtelier” : Maintenant que vous avez pu constater que tous les interrogations précédentes sont levées, tous les voyants sont au vert pour constituer votre dossier auprès des services de l’urbanisme.

Ce dossier intègre plusieurs formulaires CERFA et, selon la nature des travaux, une déclaration préalable ou un permis de construire.

Après approbation de la Mairie et travaux terminés, n’oubliez pas de procéder au dépôt de la déclaration achèvement conformité des travaux.

5. Enregistrer le bien à la Mairie

Si tout est bien en règle, alors il faudra enfin enregistrer votre bien à la Mairie.

Un dernier conseil ?

Si votre bien est localisée dans une grande ville, faites très attention à l’évolution des réglementations au sujet de la location courte durée. Actuellement sur Paris, la réglementation change chaque année.